试题题干
某房地产公司于2015年12月以有偿出让方式取得一块土地 50年使用权，面积为5 000平方米，并于2017年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000 平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为 0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米3000 元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米 90 元，空置率在5%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为建筑物重置价的 1.5%，税金为年租金的18%，保险费为建筑物重置价的 0.2%，土地还原利率为8%。建筑物纯收益按照建筑物重置价格的 10%计算。（以"万元"为单位，计算结果保留两位小数，保留计算过程，（P/A，r，n）=1/r(1-1/（1+r）^n ）
要求∶根据上述资料评估该完地2019年12月的土地价值。
参考答案
试题解析
每年的新增利润∶
(1)第1年∶500×100=50000（万元）
第2年∶550×100=55 000（万元）
第3年∶600×100=60 000（万元）
第4年650×100=65 000（万元）
第5年700×100=70 000（万元）
第6年750×100=75 000（万元）
（2）确定折现率∶4%+6%=10%
（3）计算评估值
前6年税前收益现值
=50000/(1+10%)+55 000/(1+10%)^2+60000/(1+10%)^3 +65 000/(1+10%)^4+70000/(1+10%)^5+75 000/(1+10%)^6 =50 000×0.9091+55 000×0.8264+60 000×0.7513+65 000×0.6830 +70 000×0.6209+75 000×0.5645
=45 455+45 452+45078+44395+43 463+42337.5
=266 180.5（万元）
评估值=266 180.5×（1-25%）×25%
= 49 908.84（万元）